工商银行住房商业性贷款

1.什么叫个人住房商业性贷款？
  指本市具有完全民事行为能力的自然人，购买本市成镇自住住房时以其所
  购产权房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。

2.个人住房商业性贷款范围包括那些方面？
  （1）居民所购住房属于房地产企业与本行签订《商品房销售贷款合作协议》范围的楼盘，需要购房贷款的。
  （2）居民所在单位已建立住房基金，并与本行签定合作协议，需要购房贷款的。
  （3）为配合政府深化住房制度改革，经本行认可的其他贷款项目。

3.个人住房商业性贷款额度与期限？
      按现行政策规定，单笔贷款一般不超过50万元，并且不超过总房价的70%，贷款最长期限为
   20年，并且根据每个月的还款能力进行测定。

流程篇

一、个人住房贷款流程图
咨询→申请贷款（借款人）→审核（提供资料）→签订借款合同和抵押合同（银行）→办理合同工证（公证处）→有关保险（保险公司）→办理房屋产权抵押登记（房地产登记处）→发放贷款（收到抵押证明）→借款人还款→办理抵押房产注销登记（贷款全部还清）

二、对流程图的具体介绍
（一）咨询
    当客户在本市城镇购买自住住房需要申请住房抵押贷款时，可先到工商银行上海市各支行（部）经办个人住房抵押贷款的业务部门详细咨询了解购房抵押贷款的种类、贷款发放对象、贷款额度等情况。若你符合发放条件银行会向你提供住房抵押贷款的借款申请书。
    （1）您是按规定履行缴存住房工基金的职工,您可以领取个人住房公积金借款申请书。
    （2）您购买工商银行与售房单位有合作协议承诺提供抵押贷款的住房，您可以领取个人住房商业性借款申请书。

（二）向贷款银行申请购房贷款
1．提供资料和证明
    当贷款银行受理了您填写的购房借款申请书，在办理此项业务时，请您同时提供出示所需的资料和证明后面的资料篇将给您全面的祥解。
2．贷款额度
个人住房商业性贷款
借款人购买工商银行与售房单位有合作协议承诺提供贷款的住房，可贷额度=借款人家庭月收入*（40%-50%）*贷款期限（按月计算），但不的超过房价的70%，同时不超过50万元。

（三）贷款银行对借款人提供的材料和证明进行审查
银行审查借款人是否属于贷款对象，是否符合贷款条件，有足够偿还贷款本息的能力，然后确定实际贷款额度，并通知贷款人承诺贷款。

（四）借款人与贷款银行签订合同
1.借款人、贷款银行和售房单位（保证方）三方签订住房个人住房公积金或商业性借款合同。
2.借款人、贷款银行签订住房抵押合同。

（五）办理借款合同住房抵押合同公证
1.提供办理公证的材料（后有祥解）
2.公证费由贷款银行负担（外销房除外）。

（六）办理房地产抵押登记
当你接到公证处公证后的借款合同、住房抵押合同文本后，可向所购房屋的所在区、县房产登记处办理房地产抵押登记，并携带以下资料：

1.经银行盖章的“授权委托书”和“房地产其他权利登记申请书”。
2.经公证处公证后的借款合同、住房抵押合同。
房地产抵押登记部门如同意登记，将从受理登记之日起的十日内出具登记证明。抵押登记费用由借款人负担。

（七）办理所购房屋的保险手续
银行协助您办理保险业务，保险费用按保险公司规定支付并由借款人负担。
当您办完上述手续后，银行将贷款划到您所购住房的售房单位。

（八）偿还贷款
1.向贷款人员领取借款合同、住房抵押合同,并从贷款发生的次月起,每月20
日前,按月偿还贷款本息。
2.您可在工行开立活期储蓄帐户,并授权工行代扣,工行就可按月从您的储蓄帐户中扣收贷款本息，免除您每月上银行支付现金的烦恼。

（九）还清贷款办理注销抵押登记手续
当您支付与贷款银行结清全部贷款本息和相关费用后，凭银行出具的结清凭证领取住房抵押证明到原房地产登记处办理住房抵押注销手续。

服务篇

为方便顾客，简化手续，中国工商银行上海市分行推出了“一条龙”服务为了使您能够尽快的得到贷款,请您注意下述事项：
一、购房前您可到我行申办受理点（名单附后）查询与我行签约房产商的房源信息。

二、正式提出借款申请前，请详细了解借款过程中您需要解决的问题，个人住房贷款咨询台设在贷款银行和售房单位。

三、在咨询时，请您提供售房合同、预付款收据、个人公积金帐号（个人住房公积金贷款需提供）等资料，我行可为您初步确定贷款金额和期限，并提供申请借款资料。

四、您到我行正式提出借款申请前，个人住房借款申请表和借款合同需由房地产开发商盖讫公章和法人章以示担保。

五、由于抵押登记手续比较复杂，当您购买与我行签订《商品房销售贷款合作协议》的房地产开发商开发的楼盘，售房单位将为您代办抵押登记手续。如果是其他情况的，我行建议你请中介服务公司（如银安房产联销网络中心）代办。

六、当您接受“一条龙”服务时，在办理每一步骤的手续前，请务必检查您携带的资料是否齐全。
七、您每次来银行，请随身携带个人私章。

八、请您在收到我行的领取个人保管资料和牡丹卡通知以后，立即到我行办理有关手续，以便我行能够及时放款。

九、您在还款过程中，请每月20日前在活期储蓄帐户或牡丹卡内存入还款金额，避免每月划帐扣款时存款不足造成透支。

十、您需掌握一条龙服务的三步曲

（1）接受申请
借款人：
①将借款申请书、合同文本和各项资料送至工商银行。
②了解与个人住房贷款相关的公证、保险抵押登记事宜。
③在借款凭证上签字或盖章。
④办理活期储蓄帐户扣款的初步手续。

（2）承诺贷款
①借款人办理公正。
②交纳抵押登记费，办理抵押登记申请和委托手续。
③缴纳财产保险费。

（3）通知放款
借款人：
①接受银行通知，前来领取个人保管的借款资料。
②及时在活期储蓄帐户中存入还款金额。

资料篇

无论你选择何种贷款，以下11份材料都是您必备的，请您务必注意：
（1）申请人和配偶及参与还款直系亲属的身份证及复印件
（2）申请人和配偶及参与还款直系亲属的户口簿及复印件；
（3）结婚证明或未婚证明；
（4）开发商的《上海市商品房预售许可证》或《上海市房地产权证》复印件；
（5）销售合同原件；
（6）房价30%或以上预付款收据原件及复印件。
（7）房产商的收款帐号；
（8）借款申请表；
（9）借款合同，抵押合同；
（10）开设在我行的活期储蓄存款帐户及委托还款协议；
（11）开发商《营业执照》复印件。

您若申请商业性贷款还需：
（1）申请人家庭收入证明材料及有关财产证明；
（2）如以上资产属于申请人家庭成员所有,需有有关家庭成员同意共同还款承诺书。

还款篇

当您准备向我行申请个人住房按揭贷款时，请您对照下列利率及万元月还款额表，精打算，细思量。

说明：

1、个人住房贷款期限在一年以内（含一年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期在一年以上的遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定（摘自中国人民银行颁布的个人住房贷款管理办法中的第十四条）。

2.贷款本金和利息，目前采用按月等额还款方式，等额还款的计算公式为：

3、贷款从发放的次月起按月还本付息。根据等额还款的计算公式计算每月订等额还贷款本息。分为首期（合同签订时）每月还本息额和以后首期后期每月还本息额根据当年中国人民银行上海市分行公布的个人住房公积金贷款金额和个人住房商业性贷款利率计算同时变动分期每月还款本息各期每月还本息额 .

4、借款人提前将未到期贷款本金全部还请，银行不计收提前还款手续，也不退回原合同利率收取的贷款利息。